Les lois
LMP / LMNP
Obligations :
- Investir dans un bien meublé neuf ou réhabilité à usage d’habitation (sous conditions).
- Le confier à la location un minimum de neuf ans (70% minimum par un preneur à bail unique)
L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.
Dans la foulée du dispositif fiscal Scellier et du rabot de 15% des niches fiscales, le taux de la réduction d'impôt Bouvard réservée à l'investissement dans certaines résidences services par un contribuable ayant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) -le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) interdit de bénéficier de cette réduction est revu à la baisse. Le taux applicable en 2012 devient donc 11%, Compte tenu du plafond d'investissement de 300000€ par acquisition, même si plusieurs acquisitions peuvent être effectuées au cours d'une même année, la réduction maximale obtenue est de 33 000€ étalée sur neuf ans, soit 3 666 € par an.Mais le bénéfice de cette réduction exclut la possibilité de déduire des amortissements sur la fraction atteignant 300 000 €.
Il peut donc être plus intéressant pour les contribuables fortement imposés de renoncer au bénéfice de la réduction d'impôt et d'opter pour la déduction des amortissements qui permettent de réduire de façon significative le revenu net imposable. En effet, il peut être plus avantageux de déduire une annuité d'amortissement de la structure sur cinquante ans par exemple (2 % par an), des aménagements intérieurs sur quinze ans (6,67% par an), de la toiture sur vingt ans (5% par an)... que de bénéficier d'une réduction d'impôt de 3 666€ à l'année pendant seulement neuf ans. Ce raisonnement est d'autant plus vrai que le taux de la réduction est tombé à 11 % et lorsque le prix de l'acquisition excède 300 000 €.
Par exemple, un bien acquis 400 000€ génère, ne serait-ce que sur la structure, une déduction de 8000€ par an (2%) du revenu pendant cinquante ans, contre une réduction d'impôt de seulement 3 666€ pendant seulement neuf ans (base de calcul limitée à 300000€). Du côté des autres avantages fiscaux, rien n'est modifié: la TVA de 19,6% payée à l'acquisition est récupérable (sous réseve de devoir conserver le bien pendant vingt ans)
Pour ceux qui préfèrent bénéficier de la réduction d'impôt, elle est maintenue au-delà de 2012 pour les acquisitions d'immeubles :
- neufs ou en l'état futur d'achèvement, ayant fait l'objet d'une demande de per¬mis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement avant cette même date;
- achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l'objet ou faisant l'objet de tra¬vaux de rénovation et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1 "janvier 2012 et qui a fait ou qui lait l'objet des mêmes travaux.
L'acquisition du logement concerné doit intervenir avant le 1er janvier 2015. La réduction d'impôt s'applique au taux de 2012 (11 % après rabot).
Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :
- établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple)
- résidences de tourisme classée
- résidences avec services pour étudiants
- établissements de soins de longue durée
- résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité
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