Les lois
Loi Scellier
Cette réduction n'est accordée que pour un seul logement par an afin d'éviter de multiplier les achats de petites surfaces, qui ne répondent pas aux attentes des familles. Dans le même souci de faire correspondre l'investissement à la demande locative, le prix du logement sur lequel est calculée la réduction d'impôt est limité à 300 000 €. Ce qui permet d'acquérir un appartement de plusieurs pièces.
L'investisseur peut réaliser un achat par an. Ainsi, le contribuable disposant de ressources financière suffisantes bénéficiera d'un avantage fiscal plus important dans l'hypothèse où il acquiert un grand logement plutôt que plusieurs petits appartements, dès lors qu'en cas d'acquisitions multiples la même année, seul l'un de ces logements pourra ouvrir droit à la réduction d'impôt.
Il existe un dispositif Scellier intermédiaire pour le bailleur qui accepte de donner en location en respectant non seulement des plafonds de loyers plus bas mais également des plafonds de ressources des locataires. Il bénéficie dans ce cas d'un abattement supplémentaire de 30 % sur les loyers perçus et la réduction d'impôt est majorée de 5 % par période triennale supplémentaire d'engagement de bail.
Champ d’application :
Cette réduction d'impôt s'applique:
• aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés ;
• aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, aux locaux transformés en logements ou aux locaux réhabilités;
• aux souscriptions au capital de SCP1 à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement éligible ;
• aux investisseurs qui s'engagent à donner le logement en location nue à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, pendant une durée de neuf ans, celte location devant prendre effet dans les douze mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction ou des travaux;
• à la location nue avec respect des plafonds de loyers, des modalités d'appréciation des surfaces à retenir et, pour le bonus supplémentaire, des conditions de ressources du locataire ;
• à une location intermédiée, soit une location consentie à un organisme public ou privé qui, sous réserve de conditions, donne le bien en sous- location nue à usage d'habitation principale.
Sont exclus les démembrements de propriété.
Économies d'énergie :
L'application de cette réduction d'impôt est réservée aux seuls logements pour lesquels le contribuable justifie du respect des normes en vigueur concernant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique. Il s'agit de Y article 104 de la loi de finances pour 2009, qui transpose pour les dispositifs d'amortissement Robien et Borloo les travaux menés dans le cadre du Grenelle de l'environnement.
Les dates qui comptent :
• La date de réalisation de l'investissement à retenir pour l'appréciation du taux applicable est :
La date de la signature de l'acte authentique d'achat en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou d'un logement destiné à être réhabilité ou transformé ;
• La date de la demande du permis de construire en cas de construction par le contribuable on la date de réalisation de la souscription en cas de souscription de parts de SCPI
Par ailleurs, il convient de savoir à quelle date le label BBC a été accordé. Pour ouvrir droit au bénéfice des taux majorés de réduction d'impôt, le logement doit avoir fait l'objet de la délivrance du label :
- Au plus tard à la date d'acquisition, s'agissant des logements acquis neufs et achevés. La date d'acquisition s'entend de la date de la signature de l'acte authentique d'achat ;
- À la date d'achèvement de l'immeuble, s'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement et de ceux que le contribuable fait construire.
Les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration le document justifiant que le label a été délivré pour le logement ayant ouvert droit au bénéfice des taux préférentiels. Ce document justificatif peut être demandé dans le cadre de l'exercice du pouvoir de contrôle de l'administration, au plus tôt:
- Lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au cours de laquelle l'acquisition est intervenue, s'agissant des logements acquis neufs;
- Lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle l'achèvement de l'immeuble est intervenu, s'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement et de ceux que le contribuable fait construire.
Ainsi, un bâtiment BBC, réservé en 2011, mais dont la signature authentique chez le notaire n'interviendrait qu'en 2012, aurait droit à une réduction d'impôt de 18 %. Avant de s'engager, notamment sur l'acquisition d'un bien vendu en l'état futur d'achèvement, il est très important de connaître la date prévue pour la signature définitive. Le contribuable doit également veiller à s'assurer que le logement a bien reçu le label.
Nouveaux taux :
Compte tenu des modifications apportées par la loi de finances pour 2011, les taux applicables sont les suivants :
-BBC 2011 : 22 %, soit une réduction maximale de 66000 €;
-BBC 2012 : 18 %, soit une réduction maximale de 54000 €;
-non-BBC 201 I : 13 %, soit une réduction maximale de 39000 €;
- non-BBC 2012 : 9 %, soit une réduction maximale de 27000 €.
Attention : les logements acquis en vue de leur réhabilitation ou inachevés, ainsi que les locaux non affectés à usage d'habitation, que le contribuable transforme en logements, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de la majoration. Ils sont donc soumis aux taux de 13 % et de 9 %, selon l'année. Les logements situés outre-mer ne sont pas non plus concernés : ils conservent leurs taux spécifiques.
Zonage :
Pour obtenir la réduction d'impôt, le logement doit être situé dans une commune établie en zone A bis, A, B1 ou B2. La zone C est dorénavant exclue. Mais par exception, certaines communes de la zone C sont éligibles au dispositif, mais uniquement sur agrément préfectoral.
COMPOSITION DE LA NOUVELLE ZONE A BIS
75 - Paris: Paris,
78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur- Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay.
92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières- sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne- Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marne-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur- Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray.
93 ■ Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen.
94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur- Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
(Arrêté du 22 décembre 2010, ministère de l’Écologie)
Réduction d'impôt :
Base de calcul
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement éligible, retenu dans la limite de 300 000 €. Ainsi, la base de la réduction d'impôt obtenue au titre des investissements réalisés au cours d'une même année ne peut excéder 300 000 €. On remarquera que le texte précise que le prix de revient du logement doit être retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, En pratique, il conviendra de retenir la limite de 300000 €, comme le texte le prévoit, pour les souscriptions de parts de SCPI Dans le cas d'une acquisition en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt » dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision. De même, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part (plafonnée à 300000 €) du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Plafonds de loyers :
Les nouveaux, plafonds de loyers s'appliquent:
- aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l'acte authentique devant le notaire);
- aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s'agissant de logements que le contribuable fait construire. Par conséquent, les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers restent donc inchangés. Il s'agit de plafonds mensuels par mètre carré hors charges.
Taux de la réduction :
- La réduction est de 22 % (BBC) ou de 13 % (non-BBC) du montant du logement retenu à hauteur de 300000 € par an s'il est acheté en 2011. La réduction maximale est ainsi de 66000 € ou de 39000 € en 2011. Elle est étalée sur neuf ans, en parts égales, ce qui représente une réduction maximale de 7 333 € ou de 4 333 € par an.
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition, si elle est postérieure elle est imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes.
Exemple: un contribuable acquiert courant 2011 un logement coûtant 200000 € non BBC. Il bénéficie d'une réduction d'impôt de 26000 € répartie à hauteur de 2 888 € par an, au titre de l'impôt sur les revenus des années 2011 à 2019.
Transition 2010-2011 :
Le taux de 25% est maintenu pour les logements pour lesquels un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 30 décembre 2011 et pour lesquels l'acte authentique de vente est passé au plus tard le 30 janvier 2011.
- Le même article précise que dans ce cas la majoration de taux prévue pour les logements répondant à la norme BBC acquis à partir de 2011 ne s'applique pas. Les contribuables bénéficiant de la présente mesure ne sont pas non plus concernés par la réduction générale de 10 % des niches fiscales votée dans le cadre de la loi de finances pour 2011. En effet, les taux de réduction d'impôt S cellier échappent au « coup de rabot » lorsqu'un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 30 décembre 2010 et que l'acte authentique de vente est passé au plus tard le 30 mars 20 il. Ainsi, lorsqu'un contrat de réservation a été enregistré au plus tard le 30 décembre 2010, le taux est de :
- 25 % pour tous les logements si l'acte authentique de vente est passé au plus tard le 30 janvier 201 l ;
- 15 % (ou 25 % pour les logements BBC) lorsque l'acte authentique de vente est passé entre le 31 janvier 2011 et le 30 mars 2011 ;
- 13 % (ou 22 % pour les logements BBC) lorsque l'acte authentique de vente est passé à partir du 3 I mars 2011.
Report de la réduction :
- Lorsque la réduction est supérieure à l'impôt sur le revenu à payer, l'excédent peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième inclusivement. Il s'agit là d'une nouveauté, qui permet de bénéficier de l'ensemble de la réduction d'impôt, y compris lorsque, au titre d'une année, l'impôt dû n'est pas suffisant pour en autoriser l'imputation totale. Exemple: Madame A acquiert en 2011 un logement qui lui donne droit à 4000 € de réduction d'impôt. Son impôt sur le revenu est de 2500 €. Elle peut imputer 2500 € de la réduction d'impôt pour annuler son impôt à payer et conserver 1500 € à déduire de l'impôt sur le revenu de l'année suivante.
Scellier intermédiaire :
Lorsque le logement est donne en location dans le secteur intermédiaire (c'est-à-dire dans les conditions de loyers et de ressources des locataires retenues pour l'application du dispositif Borloo) et que la location se poursuit au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable a la possibilité de bénéficier d'un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 5 % du prix du logement pendant six années supplémentaires, par période de trois ans. Le taux de la réduction d'impôt peut ainsi s'élever à 32 % (investissement en 2011 BBC) du prix du logement.
- Attention : pour en profiter, il faut respecter des plafonds de ressources des locataires, condition qui n'est pas exigée pour la réduction d'impôt de 22 %. Par ailleurs, ce régime dit Scellier intermédiaire permet de bénéficier d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Ces plafonds représentent 4/5e des plafonds Scellier « classique » arrondis au centime d'euro le plus proche.
Cumul avec d'autres avantages :
- La réduction d'impôt se cumule avec- la déduction spécifique de 26 % des loyers pour un logement en ZRR. En revanche, elle ne s'additionne pas avec celle prévue pour les dispositifs Malraux. Girardin. monuments historiques ou encore l'investissement en résidence de tourisme, pour un même bien.
QU'EST-CE QU'UN BÂTIMENT BASSE CONSOMMATION ?
Actuellement, nous sommes sous la réglementation RT 2005. Pour qu'un logement soit considéré comme BBC (et bénéficier du taux Scellier majoré}, il doit dès aujourd'hui répondre aux critères BBC qui deviendront obligatoires pour le neuf en 2012-2013. Le respect de la réglementation BBC est la construction d'un bâtiment qui consomme environ 60 % de moins que ceux neufs d'aujourd'hui. La profession estime que cela entraîne un surcout de construction de 10 à 15 %.
TRANSFORMATION EN LOGEMENT
En cas de transformation en logement d'un local affecté à un autre usage ou d'un logement ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement, augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. Exemple : un contribuable dépose en octobre 2011 une demande de permis de construire en vue de faire construire une maison individuelle qu'il destine à la location. Le chantier est déclaré ouvert le 1er mars 2012. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, cette construction devra être achevée, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avant te 31 décembre 2013.
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